优客工场太难了

2018年12月28日,WeWork向美国SEC秘密提交上市审请。据信承销商给出的估值在430亿美元~1040亿美元之间,美国资本市场认为,WeWork上市将成为2019年募集规模第二大的IPO。 待2019年8月14日看到招股文件公开版时,投资人被巨额亏损吓懵了,WeWork估值跌至100多

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2018年12月28日,WeWork向美国SEC秘密提交上市审请。据信微软雅黑","Microsoft yahei","Hiragino Sans GB","冬青黑体简体中文 w3","Microsoft Yahei","Hiragino Sans GB","冬青黑体简体中文 w3",STXihei,"华文细黑",SimSun,"宋体",Heiti,"黑体",sans-serif; font-size: 16px; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: 400; letter-spacing: normal; line-height: 30px; orphans: 2; text-align: left; text-decoration: none; text-indent: 0px; text-transform: none; -webkit-text-stroke-width: 0px; word-spacing: 0px;”>承销商给出的估值在430亿美元~1040亿美元之间,美国资本市场认为,WeWork上市将成为2019年募集规模第二大的IPO。

待2019年8月14日看到招股文件公开版时,投资人被巨额亏损吓懵了,WeWork估值跌至100多亿美元。主要投资方软银无法接受以这种价位IPO,微软雅黑","Microsoft yahei","Hiragino Sans GB","冬青黑体简体中文 w3","Microsoft Yahei","Hiragino Sans GB","冬青黑体简体中文 w3",STXihei,"华文细黑",SimSun,"宋体",Heiti,"黑体",sans-serif; font-size: 16px; font-style: normal; font-variant: normal; font-weight: 400; letter-spacing: normal; line-height: 30px; orphans: 2; text-align: left; text-decoration: none; text-indent: 0px; text-transform: none; -webkit-text-stroke-width: 0px; word-spacing: 0px;”>WeWork被迫撤回上市申请。详见虎嗅2019年11月6日《WeWork如何把二房东生意搞砸

WeWork上市遇阻、资本看淡共享办公之际,来自中国的优客工场逆势而上。

2019年12月11日(美东时间),优客工场向美国SEC提交了招股文件F-1表格。在这个版本中,发行数量、价格、募集金额均未确定。只知道将发行的A类普通股每股1份投票权,旧股东持有的B类普通股每股15份投票权。

 

当优客工场迫不及待地冲到纳斯达克门口,最想表达的是:我们与WeWork不一样。

的确不一样!


WeWork算不上成功样版,不幸的是优客工场质地更差。

 

模式、产品,兼收并蓄

2015年4月,优客工场在北京开始运营共享办公空间。

2017年,优客工场收购碎片空间,从“重资产”的自营模式侵入“轻资产”模式,意味着与WeWork分道扬镳。

2018年,优客工场先后疯狂并购7家共享办公玩家——方糖小镇、洪泰创新空间、无界空间、Wedo联合创业社、Workingdom、爱特众创和火箭科技。这是资本推动的外延式扩张,当时WeWork估值数百亿美元、资本为之疯狂,优客工场收购价不会太实惠。

2018年9月着手搭建VIE架构,11月完成2亿美元D轮融资,优客工场估值飙升至110亿元。

2019年4月,优客工场获龙熙地产战略投资,金额超过2亿人民币。当时WeWork上市预期明朗、估值达470亿美元,优客工场也启动上市进程,预计年内挂牌。

WeWork上市搁浅后,优客工场已“刹不住车”, 9月初向美国SEC秘密提交申请,彼时VIE架构搭建还没有收官,足见“上市欲”有多急切。

 

优客工场采取“自营”及“轻资产”两种模式经营共享办公场所。前者对外服务的品牌包括“U Space”、“U Studio”和“U Design”。

 

1)自营模式

“U Space”是优客工场的“招牌业务”,通常整栋、整层租赁物业(平均租期长达9年),然后分隔为多个200平米以上的独立空间并按统一标准装修,属于“集中式共享办公”。收取租金的名目为“会员费”,这恐怕是学WeWork。

截至2019年9月末,优客工场运营着120处“U Space”,共有6万个工位可供出租。

“U Studio”房源来自小业主,每单位面积小于200平米。与“U Space”相比,属于“分布式共享办公”,在装修及运营方面亦有变通和简化。

截至2019年9月末,优客工场运营的28处“U Studio”全部位于北京,共有5100个工位可供出租。规模与U Space不在一个档次。

 

“U Design”按客户要求提供从选址到运营的一站式定制服务。截至2019年9月末,优客工场运营3个此类场所,1300个工位。

三种自营模式都属于“二房东”,本质上与WeWork相同——先把物业租下来,再转租给用户。共享办公平台资金压力大并要承担房子租不出去的风险。

优客工场太难了插图

2)轻资产模式

“U Brand”的实质是“U Studio”的“轻资产版”。“U Studio”模式下,优客工场先把物业租下再当二房东。“U Brand”模式下,小业主相当于“加盟商”,优客工场提供品牌,负责装修、获客及运营。小业主获取租赁收入,优客工场提取服务费(包括顾问费、管理费、融资服务费)。

截至2019年9月末,采用该模式运营的18处场所有5600个工位可供出租。

“U Partner”是2019年7月才上线的新模式。“U Brand”模式下,按约定金额收取费用;在“U Partner”模式下,优客工场与业主分享租金收益,收入形式也是会员费。截至2019年9月末,采用该模式的2处场所有500个工位可供出租。

目前,优客工场通过“U Partner”可以分享的收入很少,会费收入主要来自轻资产模式。

“U Plus”是一个由第三方商家为入驻者提供服务的平台,如餐食、法律顾问、税务咨询、招聘、文秘、IT支持、健身娱乐等。优客工场向服务提供商收两笔钱,一是场地租金,二是收入分成。

 

营收结构“变幻莫测”

1)营收结构“突变”

优客工场采取“自营+轻资产”的混合模式。2018年共享办公业务营收占总营收的88%。

2018年12月,优客工场控股整合营销公司“省广众烁”。2019年前三季度,共享公办业务收入占比降至48%。营销服务、会费收入分别为4.03亿和4.19亿,两者几乎持平,与2018年同期相比,增幅分别为47091%和59.2%。

上市之年,营收结构出现如此大的调整,给人“变幻莫测”的即视感。

优客工场太难了插图(1)

靠并购扩大规模,靠并购涉足轻资产模式,又靠并购迅速获得与主营业务规模相当的新业务,优客工场的核心竞争力表现在哪里?

2)规模不让WeWork

 

截至2019年9月末,优客工场在41座城市运营171个办公场所,工位数7.27万,累计注册会员61万(其中企业会员2.5万)。加上合作伙伴(轻资产模式)经营的39个场所(总面积13.8万平米),优客工场规模优势更加凸显。

 

截至2019年6月末,WeWork在111座城市运营528处办公场所,工位数和注册会员数分别为6.04万和52.7万。

优客工场运营办公场所数量不到WeWork的四成,工位数却多20%,会员人数多16%,说明优客工场的办公场所单体规模更大。

 

何小鹏被星巴克教坏了?

24 -37 万,是小鹏汽车给自己家 2020 年第二季度正式上市和交付的纯电动轿跑 P7 定的最新预售价。至此,小鹏也有了第二款量产车的 3 个车型,并且和自家第一款量产车 G3 拉开了明确的定位差。大杯超大杯,你看看这,是不是有点星巴克的劲儿了。也就是说,虽然小鹏 P7 的定价区间会和特斯拉 Model 3 有一些交叉,但单就车身尺寸而言,是和比 Model 3 定位更高的 Model S 对标的。中间差价 13 万,刚好比自己之前的小鹏 G3 补贴后最低价低那么一点。小鹏汽车,蔚来汽车,特斯拉,何小鹏,小鹏,电动汽车

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值得注意的是,WeWork的业务分散在29个国家,优客工场集中在国内(在新加坡有1个场所),管理成本理应低很多。

优客工场太难了插图(2)

尽管工位数和会员数领先,优客工场收入却远远不及WeWork,2018年两家收入分别为4.5亿人民币和18.2亿美元,优客工场仅为WeWork的3.7%。

2019年前三季,优客工场靠“营销服务”把营收凑到8.75亿人民币,WeWork仅上半年营收就达15.35亿美元。

 

3)在中国,公办场所“二房东”难当

 

以工位数和会员数而论,优客工场规模已超越WeWork。但两家公司每个工位、每位会员所产生的营收却天差地远。

 

以年初与9月末会员数均值为分母,2019年前三季优客工场每位会员(包括个人及企业会员)每月贡献营收108元。以年初与6月末会员数均值为分母,2019年上半年,WeWork每位会员每月贡献营收552美元。优客工场每位会员贡献营收不到WeWork的3%。

 

以年初与9月末工位数均值为分母,2019年前三季优客工场每个工位每月创造营收684元。以年初与6月末工位数均值为分母,2019年上半年,WeWork每个工位每月创造营收487美元。优客工场每个工位创造营收约为WeWork的20%。

中国房产的租、售价值与美国不相上下,优客工场每个工位的收入却只有WeWork的20%,生存环境堪忧。

在一个时间段内,每个工位创造营收大于每位会员创造营收,说明有“翻台”现象(借用餐馆的说法)。

 

2019年前三季,优客工场每个工位每月创造营收684元,而每位会员贡献营收108元。好比一个饭馆有10张桌子,全天营收6840元,平均每桌684元。全天来了63桌客人,平均每桌消费108元,可以推算出每张桌子来过6~7拨客人。

 

还可以这样算:优客工场披露每个工位平均占用4.5平米,低星酒店标准客房大约27平米,相当于6个工位。优客工场6个工位每月收入4104元。共享办公场所的地理位置不会太偏僻,如果用租来的物业办快捷酒店,每晚300元,一个月9000元,比6个工位的收入高120%。

 

2019年上半年,WeWork每个工位每月创造营收487美元,而每位会员贡献营收552美元。

 

两家的用户流动性差别极大:优客工场用户坐不满一星期,WeWork用户则超过一个月。

在美国的国情下,“二房东”生意是可行的。WeWork搞砸是因为给自己加戏太多:一是装修、改造、招商成本高、周期长,“开业前成本”以数亿美元计;二是配备“社区团队”并运营维护用户管理系统……

 

在中国的国情下,优客工场不想搞砸都难。商业地产“二房东”把物业转租给医院、电影院、超市或许有利可图,想从创业者身上“扒层皮”太难。各地政府热衷搞“产业园区”,以极低租金甚至免租吸引创业公司入驻,并推出税收、户籍、住房、子女入学等全方位配套政策。优客工场要么“躲开”、要么配合,绝不可能去竞争。

中国共享办公平台当“二房东”是钻冰取火、缘木求鱼。

正因为看清这一点,优客工场2017年开始玩“轻资产”,2019年又搞起了整合营销,效果怎样?

多元化之后盈利能力仍然偏弱

1)会员服务

尽管采取的“自营+轻资产”混合模式,优客工场支付租金及运营成本占会费收入的比例仍然很高。

2019年前三季,共享办公业务收入4.2亿,直接成本高达5.96亿,名义毛利润负1.77亿,毛亏损率42.1%(2018年这个比例高达58.4%)。

而2019年H1,WeWork名义毛利润率为14.4%。优客工场部分场所采用轻资产模式,租金成本占营收的比例应有所降低;美国人力成本高于中国,WeWork为“凹造型”还特别配置了“社区运营团队”。这样的背景下,优客工场直接成本(主要是租金+人力)占比还是远远高于WeWork。

优客工场太难了插图(3)

为什么用“名义毛利润”这提法?因为与共享办公业务直接相关的开办费(装修及获得收入前闲置期付出的租金)、长期资产减值没有扣除。

笔者一向主张只有把必须花的钱全部从营收中扣除,才能确认毛利润。按照这个思路计算,2019年前三季优客工场真实毛利润率为-68.2%,而2019年上半年WeWork真实毛利润率为-4%。

优客工场太难了插图(4)

2)营销服务

共享办公“钱途”渺茫,优客工场通过并购给自己“安装”了一个“假肢”——营销服务。

2019年前三季,营销服务录得毛利润3900万,毛利润率9.7%。毛利润率虽然不高,但总算在不亏损的前提下把营收扩大了一倍,2019年优客工场整体毛利润率“飙升”到-15.3%。

优客工场太难了插图(5)

优客工场通过并购扩大规模、丰富了模式,又通过并购增加了销售服务,业绩是好看了一些。但扣除市场、行政等费用之后,2019年前三季的经营亏损率仍然高达64.2%。

高价收购的副作用是商誉(收购价高于标的公司净资产的金额)。截至2019年9月末,商誉已累积到15.4亿,占总资产的28.3%、相当于净资产的66.7%。“出来混迟早要还的”,商誉减值风险不可忽视。

WeWork不被资本市场认可,但孙正义还是要搏一下。优客工场质地比WeWork还差很多,若非自认为比孙正义有钱,投资者应当敬而远之。

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优客工场太难了插图(6)

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