【美股】Wework即将上市!招股书要点摘录

2014年以来,wework的会员基数每年增长超过100%。wework花了7年多的时间才实现10亿美元的运行收入,但仅需一年即可达到20亿美元的运行收入,仅需6个月达到30亿美元的运营收入。

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【2014年以来,我们的会员基数每年增长超过100%。我们花了7年多的时间才实现10亿美元的运行收入,但仅需一年即可达到20亿美元的运行收入,仅需6个月达到30亿美元的运营收入。】

我们是一家致力于最大化全球影响力的社区公司。我们的使命是提升世界的意识。我们建立了一个支持增长,共享经验和真正成功的全球平台。我们为会员提供灵活的美丽空间,包容性文化和灵感社区的能量,所有这些都通过我们广泛的技术基础设施连接起来。我们相信,我们公司有能力提升人们的工作,生活和成长方式。
2010年初,我们向纽约市大街154号的第一个会员社区敞开大门。一开始,我们的成员主要包括自由职业者,初创企业和小企业。在过去九年中,我们迅速扩展业务,同时履行我们的使命。今天,我们的全球平台在29个国家的111个城市的528个地点整合了空间,社区,服务和技术。我们的527,000名会员代表了多个行业的全球企业,其中包括38%的全球财富500强企业。我们致力于为世界各地的会员提供更好的工作服务。

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1我们的全球平台

我们已经证明,社区,灵活性和成本效益可以使全球公民和全球企业的每个人的工作场所需求受益。我们率先推出了“空间即服务”会员模式,该模式提供了协作文化的优势,可根据需要灵活地扩展和缩小工作空间以及全球社区的力量,所有这些都以较低的成本实现。通过大规模的迭代产品开发和对技术基础设施的大量投资,我们已经证明我们可以以更少的资金建立更好的解决方案。我们正在改变人们在全球范围内的工作方式,在此过程中,我们已经破坏了世界房地产业中最大的资产类别。
我们首先以不同的方式看待空间:将人们聚集在一起,建立社区并提高生产力。从哲学上讲,我们相信为工作场所带来舒适和快乐。我们聘请了500多名设计师和建筑师,他们不懈地努力创造美丽而简单,高架但平易近人,全球化但本地独特的空间,所有这些都以高质量交付而无需相关费用。接下来,我们增加了一个由2,500多名训练有素的社区管理人员组成的团队,他们通过协作促进人与人之间的联系,并在个人和专业方面全面支持我 最后,我们坚持不懈地致力于改善会员体验,我们通过自己构建产品和服务或者加入合作伙伴关系,为我们的平台添加产品和服务。整个成员体验由技术提供支持,旨在使我们的成员能够管理自己的空间,建立彼此之间的联系以及访问产品和服务,所有这些都旨在提高我们成员的生产力,快乐和成功。

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技术是我们全球平台的基础。我们专门的技术和运营专业知识使我们能够快速扩展我们的核心WeWork 空间即服务产品,同时提高解决方案的质量,降低查找,构建,填充和运行空间的成本。我们拥有大约1,000名工程师,产品设计师和机器学习科学家,致力于构建,集成和自动化我们用于运营业务的复杂系统。因此,与传统替代方案相比,我们能够以更低的价格为会员提供优质体验。
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自成立以来,我们的成长显着。自2014年以来,我们的会员基数每年增长超过100%。我们花了7年多的时间才实现10亿美元的运行收入,但仅需一年即可达到20亿美元的运行收入,仅需6个月达到30亿美元的运营收入。

 
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我们战略性地聚集在一个特定城市的位置越多,我们社区就越大,越有活力。这种集群效应可以提高我们产品的品牌知名度,使我们能够实现规模经济,从而推动我们全球平台的更强货币化。我们在现有市场和新市场中采用有意识的城市扩张战略,以实现全球规模。我们相信,运营效率和全球规模的优势使我们能够获得对我们的空间即服务产品的倍增需求。
随着我们的扩展,我们将继续以强劲的速度增加新成员,同时加强我们与现 有成员的关系。在2018年增加的新会员中,35%归因于2017年底已经是会员的组织。在我们的会员社区中,我们拥有高保留率和不断扩展的关系,反映了我们平台的高成员满意度。
大型企业越来越认识到我们全球平台的价值主张。通过我们的空间即服务模式,我们可以在伦敦设立总部,在北京,柏林或布宜诺斯艾利斯设立卫星办事处,或在旧金山设立一组按需工作站。通过我们的各种空间解决方案,我们可以灵活且经济高效地满足企业的独特需求,并在全球范围内提供可用性。我们帮助扩大和激励企业文化,激发创新,提高生产力,并帮助组织吸引和留住人才。截至2019年6月1日,我们40%的会员资格是员工人数超过500人的组织(我们称之为企业会员),截至2017年3月1日,这一比例增加了20%。我们预计企业将继续保持最快速度成员类型不断增长
我们通过各种方式将我们的平台货币化,包括销售会员资格,为我们的会员提供辅助增值产品和服务,以及扩展我们的全球平台以外的工作。今天,我们正在为我们的全球平台上的各种空间解决方案签署更多的多年会员协议:我们的会员协议的平均承诺期从2017年12月1日的大约8个月增加到6月1日的15个月以上几乎翻了一番这创造了积压的承诺收入,我们预计这将推动不断增加的经常性收入和现金流量,并提高我们的收入可见度。截至2019年6月30日,我们承诺的收入积压为40亿美元,约为2017年12月31日的5亿美元的8倍。
 


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我们努力经营我们的业务,以便每个新地点都能增强我们的长期财务业绩。在初始投资之后,每个额外的位置不仅会将我们平台的成员和收入添加到我们的损益表中,而且一旦达到盈亏平衡点,也会变得有利可图。当我们进入每个地点的不同生命周期阶段时,现金流在寻找和建设阶段从外向转移,在此阶段我们投资扩大我们的位置组合,在填充和运行阶段进入,在此期间我们寻求货币化我们的平台。

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随着我们在现有市场中建立和开放更多地点,拓展新市场并扩展我们的产品和服务套件,我们为我们的会员增加了我们平台的价值,并为我们的平台增量货币化创造了额外的能力。截至今天,我们估计全球280个目标城市的市场渗透率约为0.2%。我们打算继续部署资本,以便依靠我们迄今为止开发的经验,专业知识,品牌和规模来发展和快速开放新地点。我们将利用我们的领导地位,通过在现有市场和新市场中发展,扩大我们的解决方案范围以及我们为会员提供的产品和服务,抓住全球机遇。
我们将继续从我们的数据和经验中学习如何利用我们专门建立的技术和任务驱动的团队来推动我们的成员成功和执行。我们相信,我们已经奠定了基础,通过继续重塑工作的未来,充分利用我们重要的市场机会。
我们刚刚开始。

五我们的机会


我们正在重塑人们的工作方式,并改变个人和组织与工作场所的关系。当我们开始时,我们很明显,市场上可用的解决方案无法满足现代员工的需求,也没有提供个人和组织发展和成功所需的社区,灵活性和全球流动性。而不是锁定长期租约的静态解决方案,我们想象未来的工作:动态,精心设计的工作空间,一套增值产品和服务,所有这些都由数据,分析和深度集成的技术提供支持帮助我们的会员释放创造力和生产力
我们相信以下趋势能够重新发明工作,并使我们能够继续发展我们的业务:

可寻址的市场规模
由于我们的集成解决方案空间,社区,服务和技术的价值以及我们全球平台的规模,个人和组织直接向我们求助以解决他们的工作空间需求。因此,我们能够在合适的时间以合适的价格汇总需求并将个人或组织与正确的空间相匹配。通过扮演需求聚合器的角色,我们能够战略性地选择增长的位置和速度。


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截至2019年6月1日我们所在的111个城市中,我们估计有大 约1.49亿潜在会员。对于美国城市,我们根据美国人口普查局调查的美国企业统计数据,根据估计的办公桌工作数量来确定潜在成员。对于 非美国城市,我们认为国际劳工组织定义的选定职业中的任何人 – 包括管理人员,专业人员,技术人员和助理专业人员以及文书支持人员 – 都是潜在成员,因为我们认为这些人需要他们拥有的工作空间。访问桌子和其他服务。我们将此视为我们的可寻址市场,因为我们的会员拥有广泛的专业和行业,我们为不同类型的个人和组织提供的解决方案的广度以及我们根据会员需求开发新解决方案的记录。
我们预计将在现有城市积极扩张,并在多达169个城市推出。我们根据多个标准评估新城市的扩张,主要是我们对潜在成员需求的评估以及将该城市作为我们位置组合的一部分的战略价值。根据Demographia和经济合作与发展组织的数据,我们已确定我们的市场机会为280个目标城市,估计潜在成员人口总数约为2.55亿人。
当我们将截至2019年6月30日止六个月的每个WeWork会员的平均收入应用于我们现有111个城市的1.49亿人的潜在会员人数时,我们估计可寻址的市场机会为9450亿美元。在我们全球280个目标城市中约2.55亿人的潜在成员总人数中,我们估计可寻址的市场机会为1.6万亿美元。
与传统替代方案相比,我们能够以更低的价格为会员提供优质体验。来自世邦魏理仕集团和库什曼和韦克菲尔德的数据表明,全球155个城市的雇主可以获得数据并且我们现有或计划在哪些地点,每个员工每年的入住成本加权平均约为11,700美元。通过将平均员工入住成本应用于我们现有111个城市的1.49亿人口的潜在成员,我们估计总机会为1.7万亿美元。在全球280个目标城市的约2.55亿潜在会员中,我们估计总机会为3.0万亿美元。
 
 
 

我们相信这些总机会反映了雇主愿意花费的金额,并为我们提供了通过其他解决方案和产品及服务产品获取更多钱包份额的机会。我们相信,鉴于我们强大的品牌以及我们认为与竞争对手作为空间即服务模式的先驱,我们相信这是一个重要的先发优势,我们将能够捕获每位员工现有支出的一部分。我们相信。

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我们在这个市场中的领导地位,我们期望能够从重新发明工作的趋势中受益,为我们提供了一条强劲的发展道路。根据我们的计算,我们在全球280个目标城市实现了约0.2%的总机会,即使在我们的十大市场中,我们今天的渗透率仅为0.6%。
随着我们的业务规模扩大,我们的会员社区已从大多数自由职业者,初创企业和小型企业扩展到全球企业。根据美国人口普查局,欧盟统计局和世界银行的数据,我们估计我们的目标可寻址人口中有38%(即9800万人)来自企业。
空间即服务是工作类别的切入点。随着我们的业务模式的发展,我们的物理平台不断发展,我们的会员基础不断扩大,我们期望使用相同的需求聚合原则继续提供不断增长的产品和服务组合,以满足我们会员的需求。我们相信这些产品和服务将成为利润率增长的推动因素,进一步增加我们的机会。
我们的社区
九年前,我们的使命是创造一个人们努力创造生活的世界,而不仅仅是生活。我们相信,如果我们创建了一个帮助人们有目的地生活的社区,我们就可以对世界产生有意义的影响。从我们开始的那一刻起,我们就确信存在一种缺乏服务的企业家精神。我们知道世界各地都有创造者以更低的价格寻找更好的工作场所解决方案。
我们首先在纽约建立社区,然后是旧金山,洛杉矶,波士顿和西雅图。2014年,我们做出了一个大胆的决定,将国际扩展到世界各地的城市,同时在美国建立我们的品牌和业务。我们从伦敦开始,紧接着是特拉维夫,到2016年,我们在上海开设了大门,这是我们在亚洲的第一个办事处,也是我们在拉丁美洲的第一个办事处 – 墨西哥城。
随着我们的全球社区的发展,我们意识到社区,灵活性和成本效率可以满足各种规模组织的员工需求。2016年,我们又迈出了一步,做出了战略决策,扩大了我们的重点,以满足更广泛的组织,特别是企业的需求。企业组织越来越多地寻求具有成本效益,灵活和可扩展的工作场所解决方案以及促进强大社区,提高生产力和增加员工敬业度的工作环境。我们的全球平台可以直接有效地直接满足企业组织的这些需求。
我们的社区团队体现了我们多元化会员基础的精力和精神。他们不仅是强大的运营商,而且还是受到连接和授权他人机会的启发的任务驱动型个人。他们每天工作以全面支持我们的社区,了解我们会员的个人和职业目标,计划当地的经验和活动,推荐服务,并在能够帮助彼此成功的成员之间进行介绍。
我们将社区技术整合到我们的所有运营中,以进一步提升我们为会员提供的价值。我们的WeWork应用程序使我们的会员能够轻松预订空间,与其他会员联系以获取建议或服务,并发现活动和活动。为了创造最佳的会员体验,我们努力将人类的判断力和创造力与能够快速全球化地扩展思想的算法相结合。我们的社区团队提供丰富的编程思想来源,平均每周发生超过2,500个事件,我们可以快速了解哪些事情最适合具有特定兴趣的成员。
这些活动是我们将空间视为将人们聚集在一起并建立社区的地方的众多方式之一。我们的每个空间都旨在让我们的会员感到宾至如归,并鼓励归属感。我们相信,当个人能够表达他们的完整和真实的自我时,他们会更有成效,所以我们希望尽可能地包容。我们的设计有助于我们的成功。我们通过提供外露的内部楼梯,开放式平面图,公共会议室和位于中心的茶点等设计元素来促进合作。我们的空间和独特的外观和感觉是我们品牌的标志。我们所有的空间都遵循全球设计指南,但反映了地方层面的言论自由,这是我们全球本地剧本的一部分。

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我们的 空间即服务产品
我们率先推出了“空间即服务”会员模式。在我们的全球地区组合中,我们为个人和组织提供了根据需要灵活地扩展和缩小工作空间的能力,并能够按分钟,按月或按年消耗空间。我们的空间即服务产品大大降低了租赁房地产到简化会员模式的复杂性,同时以相对于传统替代方案的较低价格为我们的会员提供优质体验,并将固定租赁成本转移到我们会员的可变成本。我们的会员模式正在改变个人和组织消费商业房地产的方式。


我们的空间即服务会员模式为会员提供全球,全天候访问我们的位置,设计精美的工作空间,根据需要灵活的工作空间配置,一套通用的设施,现场社区团队,越来越多的价值 -增加的产品和服务以及由技术支持的成员体验。
我们的会员资格旨在满足会员不同的空间需求。我们在我们的空间内提供标准,配置和 按需会员资格。我们还提供Powered by We,这是一种根据组织需求配置并在组织所在地部署的优质解决方案。我们利用我们的分析,设计和交付能力来美化和优化现有工作场所,同时还通过我们的社区产品为组织提供更高的效率和选择。我们部署的技术包括软件和硬件解决方案,可为员工提供更好的洞察力和更易于使用的工作场所体验。

 
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我们强大的单位经济性以及我们开设新地点的成本效率不断提高,使我们有信心继续投资寻找,建设和填充地点,以推动长期价值创造。
我们业务的盈利状况是由我们地点的成熟度或地点对我们的会员开放的时间长度驱动的管理结果。我们将已经开放超过24个月的地点定义为成熟。一旦某个位置达到成熟,入住率总体稳定,我们在初期投资扩建以及销售和营销推动成员完成采集和位置通常产生收入的经常性流,边际贡献(见“金融的管理层讨论与分析运营的条件和结果 – 贡献保证金“用于定义此非GAAP指标的附加信息” 和现金流量。
随着我们继续追求快速增长,我们继续在我们大多数地点不成熟且未达到稳定现金流的状态下运营。截至2019年6月1日,我们开放地点中只有30%是成熟的,其余70%的开放地点已经开放24个月或更短时间。如果我们停止投资于我们的增长,并允许我们现有的地点管道成熟,我们将不再需要资本投资来建立新的空间或与在新地点推动会员收购相关的初始费用。相反,我们预计每个成熟的地点都会产生经常性的收入,利润率和现金流。我们相信,通过专注于现有的地点管道并使其成熟来管理我们的增长的灵活性使我们有机会管理我们的盈利状况。
 

 
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随着我们继续专注于发展我们的全球平台,某些指标可能会受到我们地点的地理组合以及与建立稳定的入住率相关的成本的影响。例如,每个WeWork会员的平均收入下降,我们预计它会继续下降,因为我们将国际市场扩展到低价市场。此外,我们期望在开设新地点时继续投资销售和营销。随着我们在现有市场和新市场中建立和开放更多空间,我们创造了额外的能力,为增量收入和未来利润奠定了基础。因此,我们打算继续投资增长,因为我们认为未来盈利的时机在很大程度上取决于我们控制的杠杆。
 


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我们的全球平台
我们设想一个未来,我们的全球平台是一站式商店,会员可以访问他们所需的所有产品和服务,使他们能够工作,生活和成长。我们已经开始构建一系列We Company产品,并开发第三方合作伙伴网络以满足我们会员的需求。在我们全球足迹的支持下,我们的合作伙伴将获得一个独特的机会,可以吸引新客户并有效地将业务拓展到新市场。虽然我们处于平台旅程的早期阶段,但我们对初始结果感到兴奋,并受到潜力的启发。
我们的会员每年在我们的办公地点内花费数亿小时。通过利用我们的本地密度,全球覆盖范围和技术基础设施,我们能够汇总需求并促进向我们的会员提供增值产品和服务。我们的物理空间是我们全球平台的基础,使我们能够在扩展时提供差异化 的产品和服务,进一步实现我们的愿景,以更少的成果提供更好的工作日。
我们利用我们的全球平台促进会员,合作伙伴和The We Company之间的关系奖励。我们的会员可以轻松获得根据他们的需求量身定制的各种高质量产品和服务。我们精心策划的合作伙伴可以直接与我们的会员建立联系,成为受欢迎的消费者和企业人群,从而降低客户获取成本并提高运营效率。我们公司通过提高会员满意度而获益,同时产生更高的保证金收入。最后,我们在成员和合作伙伴之间建立反馈循环,推动更高质量的服务和体验,同时帮助我们的合作伙伴建立宝贵的客户关系。


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