粤港澳大湾区9城商住地市场分析

2019年三季度,从总量指标看,粤港澳9市商住用地推出、成交规划建面、推出成交楼面价均高于粤东、粤西、粤北区域。 从商住用地成交规划建面同环比变化看,粤港澳9市商住用地推出成交规模同环比均增加,增幅显著。粤北区域同比增长,环比下降;粤东、粤西同环比均下降。

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2019年三季度,在政府贯彻执行“房住不炒”的总基调及市场整体监管趋严、房企融资环境趋紧的背景下,全国土地市场整体表现平平,其中宅地市场呈现供需规模同比均有所回落,8月以来楼面价下行、溢价率继续回落,土地市场降温明显;流拍占比逐月提高,但流拍率仍明显低于2018年全年整体宅地流拍水平;城市分化加剧等特征。
在此背景下,
  • 粤港澳9市三季度商住用地供求是否呈现与全国同样的变化特征?
  • 供求规模表现如何?
  • 各城市表现情况?
  • 整体楼面价、溢价率情况如何?

本文进行简要分析。

粤港澳9市商住用地推出成交规模优势凸显

 

2019年三季度,从总量指标看,粤港澳9市商住用地推出、成交规划建面、推出成交楼面价均高于粤东、粤西、粤北区域。
 
从商住用地成交规划建面同环比变化看,粤港澳9市商住用地推出成交规模同环比均增加,增幅显著。粤北区域同比增长,环比下降;粤东、粤西同环比均下降。
 

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佛山、广州、江门商住用地推出、成交规模居前三

分具体城市看,佛山、广州、江门三季度商住用地推出、成交规模位居前三,规划建面均超200万㎡,其中佛山商住用地规划建面超300万㎡,深圳三季度无商住用地推出成交。
 

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市场越趋理性,商住用地成交溢价率逐渐收窄

三季度粤港澳9市土地市场整体较上半年有所降温,楼面价、溢价率有所回落。如广州三季度商住用地成交13宗,规划建面248.7万㎡,成交楼面价、溢价率均较二季度回调明显;佛山商住用地成交21宗,规划建面309.7万㎡,成交楼面价8092元/㎡,溢价率14.2%,较二季度均有所回调,房企拿地逐渐趋于谨慎,商住用地成交溢价率逐渐收窄,土地成交价格回归至合理区间。
 
但不乏部分优质地块获品牌房企追捧。如广州荔湾江景商住地,超3.6万元/㎡的起拍楼面价已成广州起拍价最高商住地,楼面价最终高达42520元/㎡,是荔湾目前楼面价最高地块;9月11日的松山湖5万平商住地被8家房企竞拍91轮,最终被深业集团以总价23.25亿元斩获。
 

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外来房企继续抢滩布局,江门、佛山、珠海首入房企多

三季度,首次进驻江门、佛山、珠海三城外来房企较多。其中,9家外地房企通过公开市场摘地方式首进江门,分别为龙光地产、上海鸿升集团、粤海置地控股、合生创展、中粮地产集团、融信集团、金地集团、华侨城及华以泰地产集团。融信首次以单独拿地的形式落子江门,今年5月,弘阳地产曾宣布与融信、大发集团共同开发礼乐45.35亩地;2018年华侨城集团已与鹤山市政府签订全面合作框架协议,共同推进古劳水乡文旅项目;其余7家企业为三季度首入江门。
 
2019年三季度,上坤、德信、蓝城通过公开市场摘地方式首入佛山。自2016年外来房企开启进入佛山大幕以来,2018年首入佛山房企数据有所下滑,2019年再度回升。截至2019年前三季度,仍有超10家外来房企进入佛山市场,增幅显著。多数企业以招拍挂的形式进入,少数采用收并购、合作开发等方式进入。
 
此外,湖北清能、金茂首进珠海。

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保利公开市场拿地金额超150亿,占据拿地金额榜首

品牌房企持续加码粤港澳区域,其中保利三季度公开市场商住地拿地金额超150亿,占据拿地金额榜首。三季度保利于佛山、广州、肇庆、江门、东莞五城积极补充土地储备,重仓佛山,佛山商住地拿地规划建面超80万㎡,成交总额超100亿。
 
恒大荣登粤港澳9市三季度拿地企业土地成交总额亚军。其中,恒大继续加码广州、珠海、佛山三地,斥资57.3亿连拿南沙万顷沙两宗商住地;首次在禅城公开市场拿地,完成佛山五区全布局。
 

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旧改提速,品牌房企纷纷布局抢占市场先机

2019年9月4号,广东省自然资源厅发布了《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年)》,至2021年,全省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上,完成改造面积15万亩以上,投入改造资金5000亿元以上,其中珠三角城市新增实施改造面积占比在80%以上,旧改政策支持力度逐步加强。
 

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《广东省新型城镇化规划(2016-2020年)》指出,广东土地过度开发和低效利用并存,土地资源约束日益严重。目前深圳、东莞市的国土开发强度已逼近50%,中山、佛山市已超过30%,可开发土地与用地需求的矛盾十分尖锐。
 
在市场和政策的导向下,目前越来越多房企参与到粤港澳九市旧改市场中。以东莞为例,三季度东莞市农村(社区)集体资产管理网公布了已确定前期服务商的近20个更新项目。中标房企名单当中,有全国性品牌房企如万科、碧桂园、金地等,也有本土房企中天、汇景等。可以看出各大房企都在紧抓城市更新新机遇。
 
表:东莞城市更新中标前期服务商项目一览

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资料来源:东莞市农村(社区)集体资产管理网

 

 

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